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Brik Thinks

#1 Brik Thinks – Entre dangereux effets d’aubaine et clairvoyance.

Pour cette première de Brik Thinks, je vous propose de vous emmener dans la réalité du marché, et dans ce choix qui s’impose plus que jamais entre dangereux effets d’aubaine et clairvoyance quant au prix du mètre carré.

Les mutations du marché de l’immobilier locatif.

Changements de modes de vie et de modes de consommation, évolution de la physionomie des entreprises et de la façon d’occuper les locaux, mutations profondes du commerce : déjà à l’œuvre depuis plusieurs années, les grandes mutations du marché de l’immobilier d’investissement ont sans conteste connu une accélération inédite depuis deux ans et la crise du COVID.

Alors que le marché de l’immobilier tend à surchauffer, la tentation est grande de succomber aux sirènes de l’actualité pour avancer ses pions sur le sujet. L’essor du co-working, puis celui du co-living, modifient-ils par exemple fondamentalement la rentabilité au mètre carré ? Les opportunités légales et fiscales de niches, qui se multiplient en temps de crise et d’aggravation des enjeux climatiques, sont-elles à saisir absolument dans le développement de son patrimoine ?

Conjoncture et effets d’annonce.

On a souvent tendance à l’oublier, mais la qualité et le rendement d’un patrimoine immobilier se font sur le long terme et sur la qualité fondamentale des biens achetés. Effets d’annonce et emballement médiatique brouillent ainsi trop souvent les cartes : quand tout le monde parle de l’explosion de la valeur des villes de taille moyenne à la faveur du télétravail, l’impasse est toujours faite sur le fait que, dans le même temps, l’augmentation des prix en centre ville est encore plus importante. Quand les projets de co-living vendent une rentabilité au mètre carré basée sur la location de biens non divisés, alors que cela ne peut être le cas que quelques années, ce sont là aussi les repères les plus simples qui sont balayés.

L’actualité, à juste titre, revient souvent sur le risque actuel d’une nouvelle bulle immobilière. Mais en se faisant l’écho d’investissements de court terme et de petit opportunisme, elle alimente elle-même ce risque. 

Que ce soit en logement, en commerce ou en immobilier d’activité, le graal consiste en fait à trouver la meilleure conjonction entre valeur fondamentale des biens au mètre carré, en fonction de leur qualité architecturale et de leur emplacement ; et capacité à analyser de façon clairvoyante les tendances de fond, celles qui remodèlent les usages pour les dizaines d’années à venir, et non celles qui répondent à un effet de mode ou, pire, à un effet d’aubaine.

Si elle est excitante au moment où elle se vit, la conjoncture est peut-être le pire ennemi du bon investissement immobilier. Elle fait courir le risque d’achats inappropriés et souvent surévalués, alors qu’une analyse sereine de la situation réelle et des enjeux de long terme suffit à se faire la meilleure idée.

Avec son outil d’analyse des biens vendus à proximité d’une adresse donnée et des valeurs ajoutées opérées, Brik permet, parmi beaucoup d’autres sujets, cette analyse froide de la valeur fondamentale d’un bien immobilier. C’est cette analyse, combinée à une intuition éclairée, qui mettra de façon certaine le marché à l’abri de la bulle redoutée.

Richard Winckels.
Fondateur de Brik.com

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Conseils

Refonte des valeurs locatives : les propriétaires seront impactés.

La valeur locative d’un logement correspond à un loyer annuel théorique que peut percevoir un propriétaire s’il décide de mettre son bien en location. C’est un revenu potentiel que celui-ci pourrait en tirer.

Mais une petite révolution initiée par la Direction générale des finances publiques (DGFIP) vient bousculer les règles, à savoir une refonte des valeurs locatives.

Comprendre ce que sont les valeurs locatives

La valeur locative est un pilier de la fiscalité locale.
On l’utilise principalement dans 3 situations :

  • Le calcul de la taxe d’habitation (entièrement supprimée d’ici 2023 sur le territoire) ;
  • Le calcul de la taxe foncière qui est payée par le propriétaire ;
  • Le calcul de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (faisant partie des charges locatives).

Différents critères entrent en considération pour estimer une valeur locative comme le degré d’entretien, la localisation du bien, sa superficie, et ses prestations par exemple (présence d’un ascenseur, avec ou sans terrasse, jardin, piscine, interphone, etc.).
La valeur locative n’est pas figée dans le temps, elle est évolutive si l’administration remarque des modifications comme d’importants travaux d’amélioration, un changement d’affectation du bien ou encore une transformation qui modifie le volume ou la superficie.

Mis en ligne pendant l’été 2021 sur le site impots.gouv.fr, une page intitulée « Gérer mes biens immobiliers » inquiète les propriétaires particuliers.
En effet, désormais, il est possible de vérifier l’exactitude des données qui sont transmises par les notaires à propos de son bien immobilier. Et si cela ne correspond pas, on peut alors corriger le tir.

Pourquoi réformer les valeurs locatives cadastrales ?

refonte valeurs locativesSi l’administration fiscale peut effectuer des changements sur les valeurs locatives, il n’en demeure pas moins que cette réalité repose sur une base de calcul qui date de 1970.
Cela fait donc plus de 50 ans que le calcul de la valeur locative n’a jamais été modifié alors que l’habitat s’est considérablement transformé depuis tout ce temps.
Ainsi, dans une même zone géographique, on retrouve de fortes disparités entre propriétaires de bien locatifs.

La réforme concernant les valeurs locatives a pour objectif d’harmoniser la taxe foncière avec la valeur effective de son logement. C’est ainsi que le gouvernement souhaite imposer les contribuables de manière plus juste, plus équitable en fonction du type de bien qu’ils possèdent.

Les propriétaires de biens locatifs en première ligne

À partir de 2026, la refonte des valeurs locatives va inciter à un ajustement des impôts locaux.
Et ce sont les propriétaires de biens locatifs qui vont être impactés négativement en premier par cette révision des valeurs locatives. Et plus précisément les propriétaires de logements anciens qui se trouvent dans les grandes métropoles, car ce genre de bien bénéficie souvent d’une valeur locative sous-estimée, contrairement à un logement neuf qui est davantage taxé.

Pour faire simple, certains logements vont voir leur valeur locative baisser tandis que d’autres la verront augmenter, ce qui entrainera une baisse d’imposition pour certains foyers et une hausse pour d’autres.
C’est bel et bien la date de construction du logement qui joue un rôle essentiel dans le calcul de la valeur locative.

Pour tous les logements construits avant 1950, la valeur locative devrait ainsi augmenter de 15 % à l’horizon 2026 et plus de 20 % si la maison date d’avant 1920.
En revanche, les logements construits dans les années 60 et 70 pourraient voir leurs valeurs locatives diminuer en moyenne de 16 %.
Enfin, la taille des logements a son importance dans la révision de la valeur locative. La réforme prévoit ainsi une hausse de 8 % de la valeur locative pour un logement de plus de 100 m² et de 5 % pour un logement entre 91 et 100 m².
Les petites superficies (entre 41 et 50 m²) perdront près de 10 % de leur valeur actuelle, et jusqu’à moins 15 % pour un logement de moins de 40 m².

Les propriétaires de biens locatifs vont désormais devoir prendre en compte cette refonte de la valeur locative dans leur stratégie d’investissement.

Différents choix stratégiques vont devoir s’opérer : acheter du neuf ou de l’ancien, en périphérie ou en centre-ville, meublé ou non-meublé. Retrouvez dans nos articles dédiés nos conseils pour vous aider à faire le meilleur choix.

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Conseils

L’investissement immobilier en 2021 : Comment s’adapter au mieux aux tendances et aux changements du marché ?

Même si la crise sanitaire a bouleversé la donne du marché immobilier, investir dans la pierre est toujours une opération rentable. Beaucoup plus intéressant que tous les autres placements financiers en épargne, l’investissement immobilier en 2021 fait plus que résister, il s’impose comme une valeur sûre. Pour autant, il est plus que jamais essentiel de savoir où investir pour rentabiliser efficacement ses biens.

Profiter des taux d’emprunt bas 2021 pour investir 

Les taux d’emprunt immobilier n’ont jamais été aussi bas. En février 2021, ils atteignent, pour un prêt sur 15 ans, une moyenne de 0,70 %. Sur un prêt de 20 ans, entre janvier et février, il y a eu une légère augmentation. 

Si les prêts sont encore accessibles, il convient cependant de noter que le durcissement des conditions d’acceptation d’un prêt immobilier pourraient ces prochains mois freiner les banques. Il faudra donc avoir un dossier solide pour bénéficier de la baisse des taux d’intérêt. 

Mais, s’agissant d’un investissement immobilier dans l’objectif de générer des revenus, les conditions d’acceptation du dossier sont dans tous les cas différentes et s’accordent au projet de l’investisseur. De plus, lorsque l’on n’a pas forcément un apport important, mais que l’on souhaite malgré tout investir dans la pierre, l’objectif est d’emprunter et de rembourser le prêt avec le montant des loyers. Une fois que le montant total du prêt et de ses intérêts est atteint, tous les loyers suivants apportent des revenus.

L’investissement immobilier : 2 à 3 fois plus rentable que les autres placements 

tendances immobilier 2021La rentabilité d’une location peut atteindre 6 %, quand les SCPI – qui ont pourtant le vent en poupe – atteignent les 3 à 5 %. Dans tous les cas, cela prouve que la pierre dépasse largement les possibilités des placements. Même l’assurance-vie atteint péniblement les 1,6 %. Et ne parlons pas du Livret A, descendu à 0,5 %. 

On vous aide à calculer le rendement de votre bien.

Autrement dit, hormis l’or, l’immobilier est encore ce qui se fait de mieux en valeur refuge. En outre, investir dans la pierre pose aussi les bases d’un patrimoine.

Choisir une localisation accessible et rentable 

Si la crise sanitaire, malheureuse durable, nous a appris quelque chose, c’est bien que l’immobilier est un actif sûr. À la fois concret, il est aussi indélocalisable. Mais ces évidences ne doivent bien sûr pas masquer les possibilités de rentabilité selon la localisation.

Pour payer son crédit immobilier avec les loyers issus de son investissement, une ville moyenne est par exemple une solution intéressante. Le principal étant de choisir un bien dont le loyer couvre la totalité du prêt. 

À cela s’ajoute le risque de vacance immobilière qu’il faut bien analyser en amont. Dans une grande ville, cette éventualité est très limitée. Mais ailleurs, elle existe et peut remettre en cause la rentabilité de l’investissement immobilier. Vous en savez plus sur les données récentes de cette année et les tendances pour un investissement immobilier en 2021 !

Pour choisir le meilleur emplacement en fonction de votre prêt immobilier et de votre investissement, soyez très attentif à la localisation. Mais comment faire pour ne pas se tromper ? Avec Brik, il n’a jamais été aussi simple d’obtenir des informations précises sur une adresse pour un investissement immobilier performant et prudent !