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Refonte des valeurs locatives : les propriétaires seront impactés.

La valeur locative d’un logement correspond à un loyer annuel théorique que peut percevoir un propriétaire s’il décide de mettre son bien en location. C’est un revenu potentiel que celui-ci pourrait en tirer.

Mais une petite révolution initiée par la Direction générale des finances publiques (DGFIP) vient bousculer les règles, à savoir une refonte des valeurs locatives.

Comprendre ce que sont les valeurs locatives

La valeur locative est un pilier de la fiscalité locale.
On l’utilise principalement dans 3 situations :

  • Le calcul de la taxe d’habitation (entièrement supprimée d’ici 2023 sur le territoire) ;
  • Le calcul de la taxe foncière qui est payée par le propriétaire ;
  • Le calcul de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (faisant partie des charges locatives).

Différents critères entrent en considération pour estimer une valeur locative comme le degré d’entretien, la localisation du bien, sa superficie, et ses prestations par exemple (présence d’un ascenseur, avec ou sans terrasse, jardin, piscine, interphone, etc.).
La valeur locative n’est pas figée dans le temps, elle est évolutive si l’administration remarque des modifications comme d’importants travaux d’amélioration, un changement d’affectation du bien ou encore une transformation qui modifie le volume ou la superficie.

Mis en ligne pendant l’été 2021 sur le site impots.gouv.fr, une page intitulée « Gérer mes biens immobiliers » inquiète les propriétaires particuliers.
En effet, désormais, il est possible de vérifier l’exactitude des données qui sont transmises par les notaires à propos de son bien immobilier. Et si cela ne correspond pas, on peut alors corriger le tir.

Pourquoi réformer les valeurs locatives cadastrales ?

refonte valeurs locativesSi l’administration fiscale peut effectuer des changements sur les valeurs locatives, il n’en demeure pas moins que cette réalité repose sur une base de calcul qui date de 1970.
Cela fait donc plus de 50 ans que le calcul de la valeur locative n’a jamais été modifié alors que l’habitat s’est considérablement transformé depuis tout ce temps.
Ainsi, dans une même zone géographique, on retrouve de fortes disparités entre propriétaires de bien locatifs.

La réforme concernant les valeurs locatives a pour objectif d’harmoniser la taxe foncière avec la valeur effective de son logement. C’est ainsi que le gouvernement souhaite imposer les contribuables de manière plus juste, plus équitable en fonction du type de bien qu’ils possèdent.

Les propriétaires de biens locatifs en première ligne

À partir de 2026, la refonte des valeurs locatives va inciter à un ajustement des impôts locaux.
Et ce sont les propriétaires de biens locatifs qui vont être impactés négativement en premier par cette révision des valeurs locatives. Et plus précisément les propriétaires de logements anciens qui se trouvent dans les grandes métropoles, car ce genre de bien bénéficie souvent d’une valeur locative sous-estimée, contrairement à un logement neuf qui est davantage taxé.

Pour faire simple, certains logements vont voir leur valeur locative baisser tandis que d’autres la verront augmenter, ce qui entrainera une baisse d’imposition pour certains foyers et une hausse pour d’autres.
C’est bel et bien la date de construction du logement qui joue un rôle essentiel dans le calcul de la valeur locative.

Pour tous les logements construits avant 1950, la valeur locative devrait ainsi augmenter de 15 % à l’horizon 2026 et plus de 20 % si la maison date d’avant 1920.
En revanche, les logements construits dans les années 60 et 70 pourraient voir leurs valeurs locatives diminuer en moyenne de 16 %.
Enfin, la taille des logements a son importance dans la révision de la valeur locative. La réforme prévoit ainsi une hausse de 8 % de la valeur locative pour un logement de plus de 100 m² et de 5 % pour un logement entre 91 et 100 m².
Les petites superficies (entre 41 et 50 m²) perdront près de 10 % de leur valeur actuelle, et jusqu’à moins 15 % pour un logement de moins de 40 m².

Les propriétaires de biens locatifs vont désormais devoir prendre en compte cette refonte de la valeur locative dans leur stratégie d’investissement.

Différents choix stratégiques vont devoir s’opérer : acheter du neuf ou de l’ancien, en périphérie ou en centre-ville, meublé ou non-meublé. Retrouvez dans nos articles dédiés nos conseils pour vous aider à faire le meilleur choix.