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novembre 2021

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De plus en plus de logements vacants qui font monter les prix.

Tandis que le marché de l’immobilier semblait entrevoir une sorte de crise suite à l’année 2020, il semble que de plus en plus de logements vacants fassent montrer les prix, notamment à Paris.
Qu’en est-il réellement ? Quelle est la situation immobilière en ce 4e trimestre 2021 ?

Un aperçu du paysage immobilier actuel

En 2021, avec un chiffre estimé à 37,2 millions, la France comptabilise 200 000 logements en plus sur le marché par rapport à l’année 2020. Cependant, le nombre de ces logements augmente moins vite que les années passées, affichant un taux de croissance de 0,7 % en 2021 contre 0,9 en 2020 et même 1 % en 2019.

Comment s’explique ce ralentissement ?
En parallèle, les changements d’usage des locaux d’habitation (on parle ici de désaffectation) ainsi que les démolitions ont réduit le parc immobilier.
Ainsi, il y aurait 82 % de résidences principales sur le territoire, 10 % de résidences secondaires ou de logements dits occasionnels et 8 % de logements vacants.
Et l’on remarque que la part des résidences principales régresse au profit des logements vacants.

Les logements vacants, un phénomène qui inquiète

Tandis que le parc immobilier a augmenté de 1,1 % par an depuis près de 40 ans, le taux de croissance diminue petit à petit. Et depuis 2006, le taux de logements vacants augmente.
Cette vacance s’explique notamment par une inadéquation entre l’offre et la demande en matière de localisation, de taille, de prix des logements sur le marché.
Comme la population vieillit, la vacance s’explique également par le départ en maison de retraite de personnes âgées alors que leur logement n’est pas mis en vente ni en location.

Ce phénomène de vacance n’est pas réservé aux zones rurales ou aux petites et moyennes villes.
Par exemple, Paris comptait en 2020 près de 18 648 appartements vides depuis plus de 2 ans, sont environ 1,3 % du parc immobilier parisien.
Cette vacance urbaine n’est pas de nature frictionnelle, c’est-à-dire qu’elle n’est pas liée à un changement de propriétaire ou de locataire. Ce sont les Ier, IIe, IIIe et IVe arrondissement sur la rive droite et les VIe et VIIe sur la rive gauche qui détiennent un taux d’inoccupation relativement conséquent.

La crise sanitaire a permis à de très nombreux acquéreurs déconfinés de quitter les centres des grandes métropoles en ciblant des biens plus spacieux, moins chers, souvent situés en périphérie éloignée.
Dès lors, on constate une chose : les prix de l’immobilier grimpent plus rapidement dans les villes périphériques et dans les zones rurales qu’au cœur des grandes villes.

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Conseils

Emprunter de l’argent après la Covid, toujours possible ?

Avec la crise de la Covid et les différents confinements, le marché de l’immobilier a connu plusieurs soubresauts en 2020. Mais, alors que la reprise économique semble de retour, les banques voient le retour des demandes de crédit immobilier. Alors que les taux de crédit demeurent encore bas, les refus de prêt augmentent. Peut-on emprunter de l’argent après la Covid ?

Brik fait un tour de la tendance pour 2021.

Des taux toujours bas et attractifs.

Les taux d’emprunt demeurent historiquement bas et par conséquent attractifs.
Pourquoi ?

  • La crise économique liée à la Covid a fragilisé les revenus dans de nombreux foyers : perte d’emploi, chômage partiel, activité réduite ;
  • Un climat incertain : peu de visibilité sur la reprise économique à moyen et long terme, ainsi que sur l’évolution du marché immobilier ;
  • Le durcissement des conditions d’accès au crédit immobilier par les établissements bancaires.

Des conditions d’emprunt plus rigides.

Ce dernier point qu’est l’accès au crédit immobilier peut expliquer le peu d’engouement remarqué de la part des futurs acquéreurs.
Aujourd’hui, l’apport personnel doit être de l’ordre de 10 voire 15 %.
C’est ainsi que certains emprunteurs ont pu obtenir un crédit à des taux inférieurs à 1 % sur 20 ans afin de financer l’achat de leur bien.

En 2021, cette tendance se confirme et les banques doivent, en plus, respecter scrupuleusement la règle d’endettement de 33 % qui prévoit que l’emprunteur ne peut s’endetter à plus d’un tiers de ses revenus mensuels dans le cadre d’un remboursement de crédit.
Devant de telles mesures, on constate une augmentation de 10 % des refus de crédits par rapport à 2019.

Quels sont les profils impactés ?

Certains profils d’emprunteurs sont plus impactés que d’autres. C’est notamment le cas des :

  • Primo-accédants : selon leurs ressources et leur profil, certains d’entre eux ont déjà été impactés par la crise économique et sanitaire. On pense notamment aux jeunes couples qui se retrouvent parfois dans des situations professionnelles instables (CDD, Interim). La part des primo-accédants a baissé de 4 %.
  • Personnes âgées : à cause de santé dite « à risque », les banques ne se sentent pas rassurées dans un tel contexte sanitaire. Un dossier vraiment solide et une situation financière rassurante permettent aux banques d’accepter éventuellement un crédit.
  • Individus dont le secteur d’activité a été impacté : hôtellerie, restauration, aéronautique, évènementiel.
  • Ménages les plus modestes : ils ne disposent pas ou rarement de l’épargne nécessaire ni de l’apport financier demandé pour obtenir leur crédit.

Alors, est-il possible d’emprunter de l’argent en période post-Covid ?
La réponse est évidemment oui, mais il s’avère indispensable de présenter un dossier financier favorable et par conséquent, d’avoir fait en amont un point sur votre situation financière (dépenses, revenus, reste à vivre, etc.).

Vous montez un dossier de financement pour un investissement en immobilier locatif et vous voulez être certain d’avoir pris en compte toutes les données notamment le rendement locatif de votre bien ?
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Conseils

Comment calculer le rendement de son investissement locatif ?

Aujourd’hui, les Français s’avèrent de plus en plus nombreux à s’intéresser à l’investissement immobilier, car cela demeure une valeur sûre en termes de rentabilité.
Mais comment connaître le rendement de son rendement immobilier ? Quelle différence existe-t-il entre le rendement brut et le rendement net ?
Brik vous dit tout.

Qu’est-ce qu’un rendement locatif ?

Avant de comprendre comment calculer le rendement de votre investissement, voyons ensemble ce que recoupe la rentabilité en tant que telle.
Il s’exprime généralement en pourcentage.

Autant le rendement locatif concerne la performance relative aux revenus générés par la location, autant la rentabilité locative englobe le rendement et s’apprécie sur toute la durée de l’investissement.
Vous pouvez avoir une 1ère idée grâce à notre outil en ligne.

Le calcul du rendement locatif

Au moment de calculer le rendement de votre investissement immobilier, deux options se présentent à vous : le rendement brut et le rendement net.

Pour le rendement brut :

Ce premier calcul vous permet d’avoir un aperçu de l’intérêt de votre investissement locatif.
La formule pour calculer le rendement brut de votre investissent immobilier est la suivante :
Par exemple, pour une acquisition de 100 000 € avec un loyer de 700 €/mois de 700 €, le taux de rendement brut sera de :
700 x 12 = 8400/100 = 8,4 %.

Pour le rendement net :

En devenant propriétaire, vous devez vous acquitter de frais comme les charges et les taxes.
La formule pour calculer le rendement net est la suivante :
(Montant du loyer x 12 mois) x 100 — (les charges locatives)/Prix d’achat.

En reprenant l’exemple de l’achat à 100 000 €, nous savons que le taux de rendement brut est de 8,4 %.
Vous devez ensuite ajouter les différents frais :

  • Les charges de copropriété annuelles (qui sont non récupérables) : 900 €,
  • La taxe foncière : 700 € ;
  • Les réparations locatives : 300 € ;
  • L’assurance loyer impayé : 100 €.

Cela représente un total de 2000 €.
Le rendement net est donc de 8400 – 2000 = 6400.
Pour connaître le taux de rendement, il suffit de : 6400 x 100/100 000 = 6,4 %.

N’oubliez pas d’intégrer éventuellement le coût du crédit immobilier et les frais du gestionnaire immobilier si c’est le cas.

Conseils pour votre investissement locatif

Voici quelques renseignements pour optimiser le rendement locatif de votre appartement ou de votre maison :

  • Faire attention à l’emplacement du bien : opter pour des villes françaises les plus rentables pour le rendement locatif ;
  • Choisir le meilleur statut d’imposition pour vos revenus fonciers ;
  • Négocier fermement le prix d’achat ou le prêt immobilier.

Pour aller plus loin, obtenir plus de conseils et d’outils exclusifs qui vous aideront à faire les bons choix, Créez votre compte Brik !