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juin 2021

Investir en centre-ville ou en périphérie
Conseils

Investir en centre-ville ou en périphérie, le mieux pour sa rentabilité ?

Lorsque l’on souhaite acquérir un bien immobilier, on va très souvent se poser la question suivante : « faut-il investir en centre-ville ou en périphérie ? ».

En effet, comment peut-on se décider entre les deux ? L’emplacement du bien est un critère qu’il ne faut pas prendre à la légère puisque c’est une décision qui va vous impliquer sur le long terme. C’est aussi une décision qui va déterminer la valeur que prendra votre futur patrimoine avec le temps.

Que ce soit pour votre résidence principale, secondaire ou encore pour un investissement locatif, il va être important d’évaluer tous les avantages et inconvénients du lieu où vous souhaitez investir.

Les avantages d’investir en périphérie :

L’atout majeur d’un bien en périphérie est le prix d’acquisition de celui-ci. En général, plus vous allez vous éloigner des centres-villes plus votre pouvoir d’achat va augmenter. Pour le même montant, en périphérie vous pourrez investir dans un T3 alors qu’en centre-ville vous n’aurez qu’un T1.

Un autre avantage à investir en périphérie est le coût de la vie. Lorsque l’on s’éloigne du centre, les emplacements, les courses mais également la taxe foncière peuvent être réduits. Une chose à garder à l’esprit, c’est l’utilisation de la voiture. Elle sera plus fréquemment utilisée et un certain montant sera à investir dans celle-ci, pouvant alors réduire cet avantage concurrentiel.

La qualité de vie est aussi un critère important. Effectivement, vivre en périphérie vous apportera plus de surface pour un coût réduit mais aussi un confort de vie, pas ou moins de pollution sonore, du calme, de la verdure et des grands espaces. Ce qui, en fonction du profil de locataire recherché, n’est pas à négliger.

Les atouts du centre-ville :

On dit souvent de la ville qu’elle ne dort jamais. Voilà un résumé d’un des plus gros atouts pour investir en centre-ville. La ville est un lieu où il y a toujours de l’activité, toujours du mouvement et c’est toute cette vitalité qui va faire que votre bien gagnera beaucoup de valeur avec le temps. 

En d’autres termes, investir en centre-ville c’est l’assurance d’investir dans un espace qui ne se repose pas. Entre commerces, écoles, centres culturels et sportifs, ou encore transports en commun, voilà tout ce que vous pouvez retrouver à proximité de votre futur investissement.

Le temps est aussi un critère important à prendre en compte. Lorsque l’on investit dans un bien, le but va être certes de le louer à un bon prix pour sa rentabilité, mais aussi de le louer vite ! Et pour qu’un logement se loue facilement il faut que l’offre locative soit attractive. C’est pour cela qu’investir en centre-ville peut être plus intéressant sur ce point pour vous, propriétaire.

Mais alors, faut-il investir en centre-ville ou en périphérie ?

Il est primordial de réaliser une analyse du secteur où vous souhaitez investir, c’est-à-dire le prix, le rendement ou encore l’attractivité de l’offre.

En immobilier il faut aussi faire attention aux excès. Il faudra alors vous demander si vous souhaitez plutôt faire une meilleure rentabilité en achetant votre bien à un prix plus faible et donc vous tourner vers un bien en périphérie, mais il ne faudra pas oublier de prendre en compte le fait qu’il y aura sûrement plus de vacances locatives. A contrario, si vous vous penchez vers un bien en centre-ville, vous vous tournerez vers une plus grosse sécurité quant à la location de ce bien. Certes votre bien vous reviendra plus cher à l’achat mais vous obtiendrez sûrement moins de vacances locatives.

Il serait alors plus judicieux de se tourner vers une stratégie consistant à offrir le meilleur rapport qualité/prix, vous permettant alors d’obtenir des rendements locatifs plus attractifs et un meilleur taux d’occupation.


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Loué meublé ou non meublé
Conseils

Louer meublé ou non-meublé, le mieux pour sa rentabilité ?

Vous avez investi dans un bien locatif et vous souhaitez le mettre à la location ? Une question importante va alors se poser, « Louer meublé ou non-meublé ? ». C’est une question qui peut paraître banale, mais pour vous, propriétaire, le choix impactera non seulement votre déclaration fiscale mais aussi votre rentabilité.

Mais alors, quelle est la différence entre louer meublé ou non-meublé ?

Louer meublé :

Tout d’abord, dans une location meublée, le propriétaire du bien devra fournir les meubles. 

Il faut équiper le bien de telle sorte que lorsque le locataire arrive, il aura les meubles nécessaires à la vie quotidienne. Le coût d’achat de ces meubles sera alors à prendre en considération.

Une literie avec une couette, une table avec des chaises, du rangement, de l’électroménager, de la vaisselle… Voici une petite liste des meubles à fournir dans votre bien.

Cette liste a été établie par un décret en 2015, imposant un certain nombre de meubles. (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000030967884/).

Quels sont les avantages de la location meublée ?

La location meublée vous apportera, dans un premier temps, une meilleure rentabilité locative brute

Le loyer d’un bien meublé sera plus important étant donné que l’on augmente de 5 à 30% le prix d’un loyer meublé. La rentabilité sera donc supérieure.

La rentabilité se calcule par la formule suivante : Loyer annuel / Prix du logement x 100.

Mais il ne faut pas oublier de prendre en compte les charges et taxes locales. Il faudra donc se fier à la rentabilité nette et non brute pour mesurer la réelle performance de votre bien locatif.  Effectivement, le rendement brut vous donnera uniquement une première précision quant au bénéfice que vous allez tirer.

Enfin, dans un deuxième temps, la location meublée vous apportera également une fiscalité plus propice.

Les revenus que vous allez générer sont estimés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Fiscalement, vous allez être considéré comme un commerçant, vous permettant alors d’obtenir certains avantages comme l’amortissement des meubles et des immeubles par exemple.

Louer non-meublé :

Il est important de noter que, même si votre bien est considéré comme un bien à vide, vous pouvez fournir certains équipements. La plupart des propriétaires fournissent leur bien avec au minimum une cuisine équipée, un canapé-lit ou encore une armoire…

On sous-entend que votre location est « à vide » lorsqu’elle ne contient pas la totalité des meubles obligatoires inscrits dans le décret de 2015.

Que tirer de la location à vide ?

La grosse différence avec le bien meublé, c’est la durée du bail. Dans une location à vide, le bail est de minimum 3 ans contre 1 an pour une location meublée. Cela va alors permettre moins de vacances locatives. 

Louer un bien à vide apportera alors plus de sécurité au propriétaire. En effet, il y aura moins de rotation entre les locataires. Les frais de gestion et d’entretien seront eux aussi réduits.

Le loyer du locataire sera moindre par rapport à un bien meublé car celui-ci ne prend pas en compte le coût de l’ameublement. Il y aura un investissement à prévoir au départ pour l’achat des meubles mais vous vous y retrouverez au long terme car ils vous appartiendront et vous n’aurez pas à les “payer” tous les mois.

Mais alors que faire ? Plutôt louer meublé ou non-meublé au final ?

Au final, tout déprendra de vos attentes. Si vous souhaitez avoir un certain confort et une sécurité, vous devriez opter pour une location à vide.

Tandis que si vous cherchez à obtenir une meilleure rentabilité et une meilleure fiscalité, vous vous pencherez plutôt sur la location meublée. Mais dans ce cas, il ne faudra pas oublier de prendre en compte tous les frais qu’engendrent la location d’un bien meublé : le coût d’achat, l’entretien et la gestion.


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